Kaufangebot unter der Restschuld: Wie schließen Sie die Finanzierungslücke?

1. Benennen Sie zuerst, wofür das Geld fehlt

Ein Kaufangebot kann unter Ihren Erwartungen liegen und trotzdem einen wirtschaftlich möglichen Verkauf eröffnen. Es kann aber auch so niedrig sein, dass die bisherige Finanzierung nicht wie geplant abgewickelt werden kann. Schreiben Sie deshalb zunächst auf, welchen Fehlbetrag Sie tatsächlich meinen. Die Aussage „Da bleibt zu wenig übrig“ vermischt oft drei verschiedene Probleme, die jeweils eine andere Lösung brauchen.

Im ersten Fall deckt der Kaufpreis den Betrag nicht, den die Bank für die vereinbarte Freigabe ihrer Sicherheit verlangt. Dann müssen zusätzliche Mittel oder eine andere tragfähige Vereinbarung hinzukommen. Ein Verkauf beseitigt eine nicht zurückgezahlte Darlehensschuld nicht automatisch. Ihre Pflicht zur Rückzahlung ergibt sich aus dem Darlehensvertrag; der Kaufvertrag mit einem Interessenten ist ein anderes Rechtsverhältnis.

Im zweiten Fall reicht der Erlös insgesamt aus, steht aber später bereit als eine bereits geplante Ausgabe. Vielleicht wird die neue Wohnung vorher fällig oder der Umzug muss vorfinanziert werden. Hier fehlt vorübergehend verfügbares Geld. Eine Zwischenlösung kann den Zeitpunkt überbrücken, erhöht jedoch nicht den endgültigen Überschuss. Ihre Kosten und Rückzahlung müssen in die Rechnung passen.

Im dritten Fall sind Bankablösung und Verkaufsausgaben gedeckt, aber Ihr gewünschtes Eigenkapital für den nächsten Kauf wird nicht erreicht. Das betrifft die Anschlussplanung. Prüfen Sie dann auch ein günstigeres Folgeobjekt, einen anderen Wohnweg oder einen späteren Erwerb. Die Freigabe des verkauften Hauses und die Finanzierung Ihres nächsten Zuhauses sollten Sie dabei als getrennte Entscheidungen behandeln.

2. Rechnen Sie mit der Freigabeauskunft statt mit dem alten Saldo

Der letzte Jahresauszug zeigt einen Darlehensstand zu einem früheren Tag. Für Ihr konkretes Angebot brauchen Sie eine Bankauskunft zum vorgesehenen Rückzahlungszeitpunkt. Fragen Sie nach dem gesamten erforderlichen Betrag und seiner Zusammensetzung. Restschuld, bis dahin anfallende Zinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung können unterschiedliche Positionen sein. Prüfen Sie ausdrücklich, welche davon bereits in der genannten Summe enthalten sind.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen verpflichtet § 493 Absatz 5 BGB den Darlehensgeber zu Informationen auf einem dauerhaften Datenträger, wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung ankündigen. Dazu gehören insbesondere deren Zulässigkeit, der zurückzuzahlende Betrag und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zugrunde gelegte Annahmen müssen offengelegt werden. Beschreiben Sie deshalb Ihren geplanten Verkauf und den zunächst angenommenen Ablösetag möglichst konkret.

Die Anwendbarkeit der Verbraucherdarlehensregeln hängt von Ihrem Vertrag ab. Auch die vorzeitige Rückzahlung während einer festen Zinsbindung hat Voraussetzungen. Bei einer geforderten Entschädigung sollten Sie Berechnung und mögliche Ausschlussgründe fachkundig prüfen lassen. Die Prozentgrenzen für Allgemein-Verbraucherdarlehen sind keine pauschale Obergrenze für Immobilienkredite. Eine noch erhoffte Kürzung gehört bis zur Klärung nicht als sicherer Geldzufluss in Ihre Rechnung.

Bei mehreren Gläubigern benötigt Ihre Rechnung eine Zeile je erforderlicher Freigabe. Ein Überschuss gegenüber der ersten Bank ist noch kein frei verfügbares Geld, wenn eine zweite gesicherte Forderung offenbleibt. Fragen Sie auch nach, ob eine Auskunft nur einen Kredit oder bereits die gesamte Objektfreigabe umfasst. Halten Sie Antworten mit unterschiedlichen Stichtagen zunächst getrennt und lassen Sie sie auf einen gemeinsamen geplanten Zahlungstag beziehen. So vermeiden Sie eine scheinbar geschlossene Lücke, die lediglich durch unvollständige Zuordnung entsteht.

Erfassen Sie sämtliche durch das Haus gesicherten Forderungen. Ein zusätzliches Modernisierungsdarlehen kann sonst fehlen, obwohl Sie die größte Finanzierung korrekt berücksichtigt haben. Der Grundschuldbetrag im Grundbuch ist wiederum nicht automatisch Ihre heutige Restschuld. Legen Sie der Bank die vollständige Zuordnung vor und fragen Sie, welche Bedingungen für die Freigabe gerade dieses Grundstücks erfüllt werden müssen.

3. Drei Rechenfälle zeigen die unterschiedliche Aufgabe

Die folgenden Beträge sind frei gewählte Beispiele. Sie beschreiben weder Hauspreise noch Kreditkosten in Bad Salzuflen. In allen drei Fällen wird ein Kaufangebot von 300.000 Euro unterstellt. Prüfen Sie jede Rechnung mit Ihren tatsächlichen Unterlagen und führen Sie offene Positionen gesondert auf. Ein rechnerischer Überschuss beantwortet außerdem noch keine persönliche Steuerfrage.

Fall A: Für die Freigabe fehlen bereits 8.000 Euro

Die Bank nennt einen erforderlichen Betrag von 308.000 Euro. Der Kaufpreis liegt damit 8.000 Euro darunter. Zusätzlich planen die Verkäufer 10.000 Euro für andere Verkaufsausgaben ein. Ihr gesamter zusätzlicher Finanzbedarf beträgt folglich 18.000 Euro. Selbst wenn die übrigen Ausgaben erst später fällig werden, bleibt die frühere Lücke zur Bank bestehen. Beide Beträge brauchen einen passenden Zahlungsweg.

Wer nun 18.000 Euro auf einem frei verfügbaren Konto hat, sollte nicht einfach alles vorab an die Bank überweisen. Zuerst wird geklärt, welcher Betrag wann benötigt wird und wie die Eigenmittel in den notariellen Ablauf eingebunden werden. Außerdem muss Geld für die anderen Ausgaben verfügbar bleiben. Die konkrete Abstimmung verhindert, dass dieselbe Reserve gleichzeitig für mehrere Zwecke verplant wird.

Fall B: Die Endrechnung stimmt, der Kalender noch nicht

Bei einem bestätigten Bankbetrag von 270.000 Euro und weiteren Verkaufsausgaben von 10.000 Euro verbleiben rechnerisch 20.000 Euro. Benötigen die Verkäufer jedoch vorher 6.000 Euro für Umzug und Übergangswohnung, sind diese nicht schon durch den späteren Überschuss bezahlt. Tragen Sie die Ausgaben und gesicherten Zuflüsse nach Datum ein. Maßgeblich ist der niedrigste Kontostand unterwegs, nicht allein die positive Endsumme.

Fall C: Der Verkauf funktioniert, der nächste Kauf noch nicht

Bei 250.000 Euro Bankbetrag und 10.000 Euro weiteren Ausgaben bleiben 40.000 Euro. Der nächste Immobilienkauf benötigt laut gesonderter Finanzierungsplanung jedoch 65.000 Euro eigenes Geld. Die Differenz beträgt 25.000 Euro. Eine Zusage zum Anschlusskauf darf diese Lücke nicht übergehen. Prüfen Sie andere Mittel und ein angepasstes Vorhaben, bevor Sie aus dem möglichen Hausverkauf automatisch einen finanzierbaren Neuerwerb ableiten.

Führen Sie zusätzlich eine vorsichtige Preisvariante. Ein um 10.000 Euro niedrigerer Kaufpreis vergrößert in diesen vereinfachten Rechnungen den zusätzlichen Bedarf beziehungsweise verringert den Überschuss um genau 10.000 Euro. Verändern sich zugleich Termine oder Kosten, werden diese separat angepasst. So sehen Sie, welche Bedingung Ihre Entscheidung kippt, statt eine ungünstige Entwicklung in einer einzigen optimistischen Summe zu verstecken.

4. Eine Lücke ist erst mit verfügbaren Mitteln geschlossen

Ordnen Sie mögliche Eigenmittel nach Verfügbarkeit und Bindung. Ein frei verfügbares Guthaben ist etwas anderes als ein noch nicht verkauftes Wertpapier, eine erwartete Zahlung aus der Familie oder Geld, das bereits für laufende Lebenshaltung gebraucht wird. Schreiben Sie für jede Position Betrag, frühesten sicheren Zugriff und verbleibende Reserve auf. Eine bloße Vermögenserwartung trägt keinen fest vereinbarten Zahlungstag.

Wenn Angehörige helfen möchten, klären Sie vor der Einplanung, ob es eine Schenkung oder ein zurückzuzahlendes Darlehen sein soll. Rückzahlung, Zeitpunkt und mögliche steuerliche Fragen gehören in eine passende Vereinbarung beziehungsweise Beratung. Eine neue monatliche Verpflichtung kann Ihre spätere Wohnfinanzierung beeinflussen. Besprechen Sie sie deshalb auch mit der Stelle, die diese Finanzierung prüft, statt sie als kostenloses Eigenkapital zu behandeln.

Reichen eigene Mittel nicht aus, fragen Sie die Bank nach einer konkreten anderen Gestaltung. Denkbar ist etwa die Prüfung einer zusätzlichen Finanzierung oder anderer Sicherheiten. Daraus folgt weder ein Anspruch auf Zustimmung noch ein Schuldenerlass. Entscheidend sind die schriftlichen Bedingungen: Was muss vor der Freigabe geschehen, welche persönliche Schuld bleibt danach bestehen und wie wird deren laufende Belastung getragen?

Auch ein Käufer, der Ihre Raten übernehmen möchte, löst das Problem nicht durch seine Zusage allein. Eine zwischen Schuldner und Übernehmer vereinbarte Schuldübernahme hängt nach § 415 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab. Lassen Sie Ihre Entlassung aus der bisherigen Verpflichtung eindeutig klären. Eigentumswechsel, Freigabe einer Sicherheit und Ende Ihrer persönlichen Zahlungspflicht sind verschiedene Ergebnisse.

Bei mehreren Beteiligten führen Sie die verfügbaren Mittel je Person auf, ohne interne Ausgleichswünsche mit Bankforderungen zu vermischen. Wer welchen Betrag beisteuert und später zurückerhält, sollte vor einer bindenden Vereinbarung feststehen. Eine private Aufteilung ändert die Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber nicht von selbst. Bei Uneinigkeit hilft eine rechtliche Klärung früher als ein bereits weit vorbereiteter Verkauf, dessen Finanzierung noch unklar ist.

5. Ein höherer Wunschpreis und ein Aufschub sind eigene Szenarien

Ihre benötigte Summe bestimmt nicht den Marktwert des Hauses. Ein Angebot lässt sich anhand der Lage, Flächen, Nutzung, Rechte und des dokumentierten Zustands beurteilen. Für Bad Salzuflen hilft eine objektbezogene Einordnung; ein allgemeiner Stadtwert kann die konkrete Käuferbereitschaft nicht bestätigen. Der Ratgeber zu Richtwert und Objektwert erklärt die Grenzen der unterschiedlichen Zahlen.

Vergleichen Sie deshalb das vorliegende Angebot mit begründeten Verkaufsalternativen. Fragen Sie, worauf eine höhere Einschätzung beruht und welche Unterlagen oder Eigenschaften dafür entscheidend sind. Ein unverbindlich genannter Höchstpreis verdient weniger Gewicht als ein nachvollziehbarer Preisrahmen. Berücksichtigen Sie außerdem Bedingungen und Finanzierungsstand des Interessenten; ein höherer Betrag mit unklarer Umsetzung ist noch kein gesicherter Zufluss.

Ein weiterer fiktiver Vergleich macht die Terminfrage greifbar: Ein Angebot liegt bei 300.000 Euro, ein anderes bei 304.000 Euro mit späterer Zahlung. Entstehen bis zum späteren Termin zusätzlich 2.500 Euro Zinsen und laufende Kosten, beträgt der rechnerische Mehrerlös zunächst 1.500 Euro. Eine veränderte Ablöseentschädigung oder zusätzliche Finanzierungskosten fehlen darin noch. Vergleichen Sie beide Angebote mit denselben Kostenarten und jeweils passendem Stichtag. Der höhere Preis schafft also erst dann mehr finanziellen Spielraum, wenn die zusätzliche Wartezeit vollständig berücksichtigt ist.

Wenn Sie warten möchten, rechnen Sie den Zeitraum vollständig. Weitere Raten beanspruchen Geld, wobei deren Tilgungsanteil zugleich die Restschuld senkt. Zinsen, laufende Hauskosten und notwendige Arbeiten wirken anders. Setzen Sie deshalb nicht die gesamte Rate als endgültigen Verlust an und zusätzlich dieselbe Tilgung nochmals als Vorteil. Verwenden Sie für den späteren Bankbetrag eine dazu passende neue Auskunft.

Stellen Sie dem möglichen späteren Überschuss die Mittel gegenüber, die Sie bis dahin vorhalten müssen. Ein rechnerischer Vorteil nach einem halben Jahr hilft wenig, wenn zwischenzeitliche Zahlungen nicht tragbar sind. Der spätere Kaufpreis bleibt ebenfalls unsicher. Ein Aufschub ist dann eine belastbare Alternative, wenn Finanzierung, laufende Versorgung und Verkaufsplan auch bei einer ungünstigeren Entwicklung zusammenpassen.

6. Vor dem Vertrag müssen Betrag, Bedingungen und Zahlungsweg passen

Halten Sie Ihre Entscheidung auf einem Blatt fest: angebotenes Kaufpreisniveau, aktueller Bankbetrag mit Stichtag, weitere Ausgaben, verfügbare zusätzliche Mittel und niedrigster geplanter Geldbestand bis zum Abschluss. Daneben steht für jede offene Bedingung die zuständige Stelle. Ersetzen Sie vorläufige Werte vor verbindlichen Entscheidungen durch den jeweils benötigten bestätigten Stand. Eine ungeklärte Freigabe bleibt eine konkrete Aufgabe.

Informieren Sie das Notariat über eine Unterdeckung und die beabsichtigte Lösung. Es muss den vereinbarten Zahlungsweg und die erforderliche Lastenfreistellung berücksichtigen können. Im üblichen abgestimmten Ablauf kann ein Kaufpreisteil direkt an die abzulösende Bank fließen. Damit verschwindet ein Fehlbetrag jedoch nicht. Erforderliche Zusatzmittel und Bedingungen müssen in diesen Ablauf passen, bevor Sie sich auf eine lastenfreie Übertragung verlassen.

Kontrollieren Sie bei einer Terminverschiebung die Gültigkeit der Bankauskunft und Ihre Zwischenzahlungen erneut. Der Beurkundungstag ist kein zugesagter Tag des Geldeingangs. Auch die Schlüsselübergabe richtet sich nach dem Vertrag. Gehen Sie neue feste Verpflichtungen erst ein, wenn deren Finanzierung tatsächlich geklärt ist. So können Sie ein Angebot mit überschaubarer Lücke gezielt weiterverfolgen und erkennen ebenso klar, wann zuerst eine andere Lösung gebraucht wird.